Leie av bolig i Spania

I dagens eiendomsmarked er det mange som velger å leie ut eiendommen i Spania i stedet for å selge, i påvente av høyere boligpriser. Videre velger gjerne potensielle boligkjøpere å først å leie en eiendom i området/komplekset de ønsker å kjøpe. Reglene som regulerer leie av bolig i Spania skiller seg på flere punkter fra de norske og gir gjennomgående leietaker et vesentlig sterkere vern enn norske regler. Leiekontrakten skal i utgangspunktet gjenspeile det som er avtalt mellom partene og fylles ut av spansk lov der kontrakten er taus. Loven som legges til grunn for leieforhold er den urbane husleieloven av 24. november 1994 (Ley de arrendamientos urbanos), dog eksisterer det visse særlover i enkelte autonome regioner. Selv om partene i utgangspunktet har avtalefrihet eksisterer det imidlertid visse ufravikelige regler i lovgivningen.

1. Leiekontrakten.

Som nevnt innledningsvis har partene i utgangspunktet avtalefrihet mht. leieforholdets vilkår. Kontraktene bør imidlertid alltid inneholde følgende minimumsbestemmelser: (i) Personlige opplysninger om utleier og leietaker (navn, adresse, passnummer/annet id-nummer) (ii) Detaljert beskrivelse av leieobjektet (fremgår av skjøtet på eiendommen) (iii) Leiebeløpet og betalingstidspunkt (iv) Leieforholdets varighet (v) Inventarliste vedlagt

2. Leieforholdets varighet

 Spansk rett sondrer mellom permanente leieforhold og utleie av turistboliger. Sondringen er viktig da utleie av turistboliger gir leietaker et svakere vern enn ved langtidsleie. Hvilket leieforhold det er tale om avhenger av avtaleforholdets realitet, ikke hvilken betegnelse kontrakten bruker. Dersom kontraktens varighet er på mindre enn 5 år, fornyes leieforholdet på årlig basis dersom leietaker ikke sier opp kontrakten. Leieforholdet skal iht. loven sies opp med 30 dagers varsel. Utleier har rett til å motsi seg fornyelse av leieforholdet dersom eiendommen skal brukes som utleiers primære bolig. Kontrakter som ikke inneholder bestemmelser vedr. leieperiode regnes for å ha en varighet på 1 år. Leietaker kan likevel si opp leieforholdet med 3 måneders varsel. Etter at 5 års perioden er utløpt fornyes perioden med maksimum ytterligere 3 år, m.m. en av partene sier opp leieforholdet med minst 1 måneds varsel.

3. Depositum

Iht. loven er det obligatorisk å innbetale et depositum tilsvarende en månedsleie som skal gi utleier en garanti om at boligen vil bli tilbakelevert i samme stand som da leieforholdet startet. Partene står imidlertid fritt til å avtale en garanti utover det obligatoriske depositumbeløp, for eksempel en bankgaranti til dekning av et visst antall månedlige leiebeløp.

4. Leien

Leiebeløpet fastsettes fritt mellom partene. Dersom annet ikke er avtalt skal renten betales månedlig innen de første 7 dager i måneden. Utleier krever normalt en måneds forskuddsbetaling, men loven tillater forskuddsbetalinger på mer enn én måned. Leien kan justeres hvert år iht. konsumprisindeksen.

5. Fordeling av utgifter

Loven stipulerer at eiendomsskatt (IBI) og fellesskapsutgifter (community fee) skal betales av utleier. Partene kan imidlertid avtale at leietaker betaler disse avgiftene. Leietaker er ansvarlig for betaling av strøm, vann og telefon i leieperioden med mindre annet er avtalt.

6. Inventarliste

Partene bør undertegne en detaljert oversikt over utleieobjektets innbo og innboets tilstand. Det er viktig av leietaker undersøker dette nøye da inventaret skal tilbakeleveres i samme tilstand som da leieforholdet ble påbegynt. Leietaker risikerer ellers å miste depositumet.

7. Reparasjoner

Selv om man vedlegger en inventarliste kan det oppstå skader i løpet av leieperioden. Som hovedregel har utleier ansvaret for å foreta nødvendige reparasjoner. Unntak gjelder dersom utleier har forårsaket skaden på leieobjektet. Leietaker må selv utføre mindre reparasjoner som følge av bruken av leieobjektet. Leietaker er videre forpliktet til å utføre reparasjoner dersom det er fare for alvorlig og umiddelbar skade. Reparasjonen kan utføres uten å notifisere utleier, og leietaker kan kreve reparasjonskostnadene tilbakebetalt av utleier. Dersom utleier skal utføre reparasjoner som påvirker helse, hygiene og komfort skal utleier gi leietaker 3 måneders varsel. Leietaker har i slike tilfeller rett til å si opp leiekontrakten innen 1 måned fra varselet ble gitt. Dersom leietaker velger å bli boende kan han gis redusert leie som kompensasjon for ulempen reparasjonen medfører.

8. Forkjøpsrett

Leietaker har forkjøpsrett til boligen dersom utleier ønsker å selge boligen i utleieperioden. Utleier har plikt til å fremme et kjøpstilbud til leietaker som gis en frist på 30 dager til å svare.

9. Heving av leiekontrakten

Utleier kan heve leiekontrakten i følgende tilfeller: (i) Leietaker betaler ikke leie/depositum (ii) Leietaker leier ut boligen til en 3. person uten utleiers samtykke (iii) Leietaker forårsaker skade på eiendommen av fri vilje (iv) Utfører reparasjoner/endringer på eiendommen uten utleiers samtykke

 

Vårt firma har bred erfaring innen leieforhold (kvalitetssikring leiekontrakter, rettsaker etc).  For mer informasjon: www.lawfirminspain.com  Ved spørsmål kontakt Agnete Dale på e-mail: dale@lawfirminspain.com