KJØP AV LEILIGHET UNDER OPPFØRING I SPANIA

Ved kjøp av leilighet under oppføring er det enkelte faktorer man må være særlig oppmerksom på i forhold til den kvalitetssikring man foretar ved kjøp av eiendom i annenhåndsmarkedet. Først og fremst fordi kjøpekontrakt oftest blir inngått før leilighetene er oppført, og kjøper i den lange byggeperioden er sårbar for dramatiske endringer i utbyggers økonomi og dermed fremdriften i byggingen. Finanskrisen har medført at enkelte personlig har fått erfare dette, men det finnes forholdsregler man kan ta for å minske risikoen. Første bud er uansett å kontakte advokat tidlig i prosessen slik at dine interesser blir ivaretatt optimalt fra A til Å.

Vi vil i det følgende se på enkelte faktorer man må være særlig oppmerksom på:

Kjøpekontrakten

Kontraktsforslagene fra utbyggere av nye prosjekter er ofte ubalanserte i favør av utbygger, spesielt klausulene som omhandler partenes forpliktelser og rettigheter i tilfelle mislighold. Da eiendomsmarkedet var på topp hadde utbygger en sterk posisjon i forhold til å presse igjennom kontrakter som ikke var balanserte mellom kjøper og utbygger. Dersom man ikke godtok utbyggers klausuler kunne utbygger alltids finne en annen kjøper som ville godta vilkårene. I dagens marked befinner selger seg i en helt annen situasjon og det er lettere å få endret kontraktene slik at man i alle fall oppnår en rettferdig og balansert kontrakt. Kontrakten skal være vedlagt plantegninger og en spesifikasjonsliste over hva leiligheten skal være utstyrt med og hvilke materialer som skal brukes.

Bankgaranti

Videre er det særdeles viktig at det blir utstedt bankgaranti på innbetalte beløp i byggeperioden. Selger har en lovpålagt plikt til å utstede bankgaranti i byggeperioden, men dette blir ikke automatisk gjort. Det er derfor av stor betydning at utbygger overleverer bankgarantiene ved kontraktsinngåelse. Man bør i forkant ha studerte bankgarantiene for å undersøke at de inneholder korrekt informasjon mht. beløp, adressat for bankgarantiene etc. I tilfeller der garantisten for innbetalte beløp er et forsikringsselskap er det viktig å sjekke at det aktuelle forsikringsselskapet har autorisasjon til å utstede bankgarantier.

Videre bør man undersøke hvor lenge bankgarantien har gyldighet. Spansk lov fastsetter at bankgarantien skal sikre innbetalte beløp i byggeperioden og bankgarantien skal derfor minimum ha gyldighet til bygget er ferdig oppført. Dersom selger misligholder fastsetter loven at innbetalte beløp + renter skal tilbakebetales til kjøper.

Tinglysningsattest

Det bør alltid tas ut en tinglysningsattest før undertegning av kontrakt. Dersom det er foretatt en horisontal inndeling av leilighetene kan det tas ut en tinglysningsattest på leiligheten du skal kjøpe som vil vise evt. heftelser på denne. Dersom man ikke er kommet så langt i byggingen at det er foretatt en inndeling av komplekset i separate leiligheter bør man ta ut en tinglysningsattest på hele bygget (basert på registreringsdata på ”gårdsnummeret”). Sistnevnte attest kan gi en indikasjon på hvorvidt utbygger har økonomiske problemer. Dersom det er tatt beslag til fordel for leverandør, underleverandør e.l. vil dette fremgå av Eiendomsregisteret.

For å undersøke utbyggers økonomiske situasjon er det også mulig å ta ut en attest fra det spanske handelsregister (Registro Mercantil). Attesten er imidlertid basert på selskapets årsregnskap og utbyggers økonomi kan ha endret seg radikalt fra ett år til et annet. Attesten kan derfor gi et totalt feilaktig bilde av utbyggers økonomi og bør derfor ikke tillegges særlig betydning.

Eierform

Kjøper bør ta en endelig avgjørelse ifht. eierform før kjøpekontrakten undertegnes, dvs. om man ønsker at eiendommen eies personlig (dersom mer enn én bør alle fremgå av kontrakten), av et norsk AS eller et spansk SL (aksjeselskap). Etter at kjøpekontrakten er undertegnet kan dette ikke endres uten at det medfører store avgiftskonsekvenser. Endringen av eierformen vil i slike tilfeller bli ansett som en overdragelse fra personen (e) (fysisk eller juridisk) i kjøpekontrakten til eier iht. skjøtet. I flg. spansk lov medfører overdragelsen både mva. og overføringsavgift, i begge tilfeller på 7 %.

Man bør også være oppmerksom på at dersom kjøpekontrakten inngås i ett navn, mens lånet søkes og innvilges til en annen person, vil dette bli ansett som en gave fra låntaker til kjøper iht. spansk lov (med mindre det er tale om to ektefeller med felleseie). Gaveavgiften er like høy som arveavgiften i Spania, og man får ikke standardfradraget som man får ved arv.

Lisenser

Din advokat bør bes forelagt en kopi av byggelisensen før det undertegnes kjøpekontrakt. Dersom byggelisens ennå ikke er utstedt bør man avvente undertegning av kjøpekontrakt.

Mange har sikkert fått med seg at spanske kommuneansatte undertiden har utstedt byggelisenser uten at lovens krav har vært oppfylt og at det eksisterer enkelte ulovlig oppførte bygg. For å foreta en forsvarlig kvalitetssikring av nybygg var det tidligere tilstrekkelig at man fikk forelagt en kopi av byggelisensen, men etter vår oppfatning har det de siste 2-3 årene vært absolutt påkrevd å gå byggelisensen nærmere i sømmene. Ved å oppsøke kommunen der lisensen er utstedt kan man ta rede på hvorvidt lisensen revurderes eller bestrides. Det er imidlertid i ytterst få tilfeller at lisensen er ulovlig, og de byggeprosjektene som viste seg å være ulovlige da korrupsjonssakene ble avslørt skal nå alle være kjent og registrert som ulovlige i kommunen. Det anbefales likevel å fortsatt ta sine forholdsregler ifht. byggelisensen.

Mangler ved leiligheten

1. Etter ferdigstillelseslisens er innvilget, men før overtakelse

Kjøper kan bli stilt overfor en situasjon der ferdigstillelseslisens er innvilget, men der leiligheten som skal kjøpes likevel har mangler. Eks. fukt, sprukne fliser, slett malingsarbeid etc. Utbygger vil kreve at skjøtet undertegnes og restbetaling erlegges i.o.m. at ferdigstillelseslisensen er innvilget og bygget dermed juridisk sett er ferdigstilt. Selger vil videre vise til en mangelsliste som kjøper kan fylle ut ved evt. mangler og innlevere til utbygger som vil utbedre manglene etter overtakelse. Mange kjøpere reagerer på dette og sammenligner naturlig nok situasjonen med norske forhold der man kan forvente plettfrie leiligheter ved overtakelse. Har kjøper plikt til å overta eller kan det først kreves at manglene utbedres?

I denne forbindelse gjør vi oppmerksom på at selger har plikt til å utbedre alle mangler, enten før eller etter overtakelse. Spørsmålet her er om kjøper kan kreve at skjøteundertegningen utsettes til manglene er utbedret. Iht. spansk rett er selger forpliktet til å levere innenfor den tidsrammen kontrakten oppstiller, samt å overlevere eiendommen slik den er beskrevet og vist på plantegninger/spesifikasjonslisten vedlagt kontrakten. Imidlertid blir dette i praksis ikke tolket så strengt at leiligheten må være plettfri ved overtakelsen. Hvor grensen skal trekkes mellom akseptable mangler og mangler kjøper kan kreve utbedret før skjøteundertegning er et skjønnsspørsmål, men enkelte generelle slutninger kan utledes av rettspraksis:

a)      Mangler som påvirker beboeligheten kan kjøper kreve utbedret før skjøteundertegning

b)      Kjøper kan kreve at utbygger utbedrer mangler som representerer et avvik i forhold til materialbruk og annet som fremgår av spesifikasjonslisten. For eksempel at gulvet er av en annen type marmor enn avtalt.

2. Kjøpers rettsstiling ifht. mangler ved overtakelse

Kjøper har 10 års garanti ved mangler som har sin årsak i, eller påvirker, grunnmuren, bærebjelker/søyler eller andre strukturelle elementer, og som direkte setter byggets stabilitet i fare.

Videre har kjøper en 3 års garanti ved mangler som påvirker beboeligheten.

Spansk lov gir kjøper en 1 års garanti ved materielle skader som skyldes utførelsen av byggearbeidet, og som har innvirkning på ferdigstillelsen av bygget.

Frist for fremsettelse av mangelskravet (reklamasjonsfristen) er 2 år fra mangelen oppstod.

Utbygger kan i visse tilfeller også ha et kontraktsrettlig ansvar på 15 år mht. mangler.

Reklame

Kjøp av fast eiendom i Spania

Kjøpsprosessen i Spania skiller seg vesentlig fra kjøpsprosessen i Norge. I denne fremstillingen vil vi gi en generell redegjørelse for omstendigheter man bør være spesielt oppmerksom på ved kjøp av bolig i Spania.

Forberedelser før kjøpet.

Det finnes et enormt utvalg av eiendomsmeglere i Sør-Spania og det kan synes vanskelig å velge blant – for mange – ukjente meglerforetak. Vi kan imidlertid formidle kontakt med norske/skandinaviske meglere slik at kommunikasjonen med din megler kan foregå på norsk. Hvilken megler du bør velge avhenger tildels av hvilket området du er interessert i og i hvilken prisklasse. Noen meglere har boliger i middels til øverste prisklasse som sin nisje, mens hos andre vil flesteparten av boligene befinne seg i en lavere prisklasse. Det er videre etter vårt skjønn viktig å finne en megler som ønsker at du skal gjøre et godt kjøp både prismessig og kvalitetsmessig, og som ikke bare er interessert i å få et nytt salg. Å velge «riktig» megler kan derfor være avgjørende for om du finner den eiendommen du ønsker. 

De færreste utlendinger som kjøper fast eiendom i Spania har kjennskap til landets lover og regler på dette området. Av den grunn anbefaler vi på det sterkeste å søke juridisk bistand ved kjøp av fast eiendom i Spania.

Finansiering.

Før man undertegner kontrakt og foretar første delbetaling er det viktig å være sikker på at du kan betale hele kjøpesummen til den tid kontrakten stipulerer. Dvs. at bindende lånetilsagn bør være gitt før kontrakt inngås. Dette anbefales spesielt i dagens vanskelige lånemarked.

Når man kjøper leilighet i nybygg gis man mulighet til å overta den delen av utbyggers lån som hviler på den enheten du skal kjøpe. Hovedfordelen med å overta utbyggers lån er at man dermed unngår å betale den s.k. stempelavgiften på lånet. Stempelavgiften utgjør 1 % av pantelånets totale ansvar, dvs. beregnet av hovedstol, samt renter og forsinkelsesrenter. Avgiften ligger normalt på minst 2 % av hovedstolen (avhengig av størrelsen på renter, forsinkelsesrenter og løpetid).

Kvalitetssikring og fallgruver.

Kjøpekontrakt. Det er viktig at man har en advokat til å opprette kontrakten, evt. at advokaten din gjennomgår kontrakten fra selger/utbygger. I hovedtrekk bør det minimum fremgå følgende av kontrakten: personlig informasjon kjøper/selger, detaljert beskrivelse av eiendommen, hvordan utgifter/avgifter skal fordeles, når skjøtet skal undertegnes og partenes rettsstilling i tilfelle mislighold. Det hender imidlertid at man går direkte til undertegning av skjøte.

Teknisk inspeksjon. Dersom eiendommen er av en viss alder anbefales det å få en teknisk inspeksjon av eiendommen før man undertegner kjøpekontrakt. En teknisk inspeksjon koster normalt mellom 400-700 €. Det er viktig at inspeksjonen utføres før det undertegnes kjøpekontrakt (det er likevel ikke uvanlig å betale inn et depositum på 3000 € for å ta eiendommen av markedet). Eventuelle mangler kan gi grunnlag for en prisreduksjon, evt. at mangelen viser seg å være av slik art/omfang at man velger å ikke kjøpe likevel. En eiendom i annenhåndsmarkedet kan dog ikke forventes å være i perfekt stand, vanlig slit og elde sett i forhold til boligens alder må forventes og bør godtas uten prisreduksjon. Uansett får man et riktigere bilde av eiendommen man skal kjøpe og unngår overraskelser etter eiendomsovertakelse.

Lisenser. På tilsvarende måte som i Norge blir det utstedt ferdigattest (”licencia de primera ocupación” på spansk) når bygget er oppført iht. byggelisensen. Juridisk sett er bygget først beboelig når ferdigstillelseslisens er utstedt og det er først da strøm og vann kan tilkobles på permanent basis. Undertiden er bygget fortsatt tilkoblet utbyggers strøm- og vanntilførsel i byggeperioden selv om ferdigstillelseslisens ikke er utstedt. Det er således ikke gitt at bygget har ferdigstillelseslisens selv om strøm- og vanntilførsel kan påvises.

Mange har sikkert fått med seg at spanske kommuneansatte undertiden har utstedt byggelisenser uten at lovens krav har vært oppfylt og at det eksisterer enkelte ulovlig oppførte bygg. For å foreta en forsvarlig kvalitetssikring av nybygg var det tidligere tilstrekkelig at man fikk forelagt en kopi av byggelisensen, men etter vår oppfatning har det de siste 2-3 årene vært absolutt påkrevd å gå byggelisensen nærmere i sømmene. Ved å oppsøke kommunen der lisensen er utstedt kan man ta rede på hvorvidt lisensen revurderes eller bestrides. Det er imidlertid i ytterst få tilfeller at lisensen er ulovlig, og de byggeprosjektene som viste seg å være ulovlige da korrupsjonssakene ble avslørt skal nå være kjent og registrert som ulovlige i kommunen. Det anbefales likevel å fortsatt ta sine forholdsregler ifht. byggelisensen.

Heftelser. Ubetalt eiendomsskatt, søppelavgift og sameieavgift er ikke personlige heftelser og hviler derfor på eiendommen uavhengig av hvem som er eier til enhver tid. Dersom det viser seg at selger ikke er à jour med betalingene kan selger enten foreta betalingene innen skjøteundertegning eller kjøpers advokat kan holde tilbake tilsvarende beløp av kjøpesummen og foreta betalingen på selgers vegne.

Selger har plikt til å fremvise siste eiendomsskattkvittering i original ved undertegning av skjøtet, samt et sertifikat fra sameiet som bekrefter at det ikke eksisterer ubetalt sameieavgift i eiertiden.

Allerede før undertegning av kontrakt bør tas ut en tinglysningsattest (Nota Simple) på eiendommen. Av tinglysningsattesten vil det fremgå hvorvidt det eksisterer heftelser eller begrensninger i selgers eierrådighet, for eksempel servitutter eller leieretter (leieretter tinglyses imidlertid ikke nødvendigvis). 3-4 dager før skjøteundertegning vil kjøpers advokat be Notar innhente en ny tinglysningsattest fra registeret hvor eiendommen er registrert. Denne tinglysningsattesten har gyldighet i 10 dager og er mer detaljert enn en Nota Simple.

Bankgaranti. Ved kjøp av leilighet under oppføring er det særdeles viktig at det blir utstedt bankgaranti på innbetalte beløp i byggeperioden. Selger har en lovpålagt plikt til å utstede bankgaranti i byggeperioden. Man bør i forkant av kontraktsundertegningen ha studert bankgarantiene for å undersøke at de inneholder korrekt informasjon mht. beløp, adressat for bankgarantiene etc. I tilfeller der garantisten for innbetalte beløp er et forsikringsselskap er det viktig å sjekke at det aktuelle forsikringsselskapet har autorisasjon til å utstede bankgarantier.

Videre bør man undersøke hvor lenge bankgarantien har gyldighet. Spansk lov fastsetter at bankgarantien skal sikre innbetalte beløp i byggeperioden og bankgarantien skal derfor minimum ha gyldighet til bygget er ferdig oppført. Dersom selger misligholder fastsetter loven at innbetalte beløp + renter skal tilbakebetales til kjøper.

AVSLUTTENDE BEMERKNINGER: Fallgruvene ved kjøp av fast eiendom i Spania er ikke alltid åpenbare. Sørg derfor for at saken din blir behandlet av en advokat ved advokatkontoret du velger å bruke. Ved vårt advokatkontor blir alle saker behandlet av en advokat fra begynnelse av saken til den avsluttes. Ved spørsmål kontakt norsk jurist og spansk advokat Agnete Dale: dale@lawfirminspain.com