Valg av norsk megler Marbella

En rekke nordmenn vurderer i disse dager å kjøpe fast eiendom/feriebolig i Marbella eller andre områder i Spania. Det finnes et enormt antall eiendomsmeglere på Costa del Sol og det er ofte tilfeldig hvilken eiendomsmegler man velger å kontakte. Enkelte har gjerne referanser fra venner og bekjente, men de fleste har nok ikke kjennskap til verken området de ønsker å kjøpe i eller meglerfirmaet de kontakter. Som i alle andre bransjer, er det varierende kvalitet på tjenestene eiendomsmeglerne kan tilby, objektene de har til salgs og hvor flinke de er til å finne egnede boliger tilpasset kjøpers individuelle behov. Våre advokater har lang erfaring i Marbella og kan anbefale dyktige meglere som potensielle kjøpere kan føle seg komfortable med. Vi råder alle kjøpere til å ha bistand av advokat i kjøpsprosessen, men vår jobb er først og fremst å sørge for at det juridiske er i orden. For øvrige aspekter ved kjøpet er det meglers erfaring og redelighet som blir avgjørende og valg av eiendomsmegler er derfor også av stor betydning. Kontakt oss gjerne uforpliktende for å bli henvist til en norsk/skandinavisk eiendomsmegler i Marbella. Vi er et uavhengig advokatkontor, og foretar gjerne den juridiske kvalitetssikringen av kjøpet. Artikkelforfatter, Agnete Dale, er norsk jurist og spansk advokat (Advokatforeningen i Malaga) i advokatfirmaet Lawfirminspain.com i Marbella. Kontaktinformasjon: dale@lawfirminspain.com, tlf: + 34 607 659 906

Reklame

Valg av eierform ved kjøp av fast eiendom i Spania

1. INNLEDNING

De fleste som kjøper fast eiendom i Spania velger nå en personlig eierform, men enkelte vurderer andre alternativer, f.eks. eierskap via et allerede eksisterende norsk selskap. Den mest optimale eierform avhenger til en viss grad av individuelle forhold og hvilke faktorer hver enkelt vektlegger mest. Vi vil likevel gi en kort generell oversikt over skatte- og avgiftskonsekvenser ved de enkelte alternativene både mht. kjøp, eierperioden, arv og salg. Fremstillingen er imidlertid begrenset til konsekvenser i Spania etter spansk lovgivning.

Innledningsvis vil vi påpeke at eier av fast eiendom i Spania har plikt til å oppnevne en skatterepresentant i Spania. Videre skal det – uansett eierform og skattemessig bosted – innleveres selvangivelse i Spania.

2. KJØP

Ved kjøp av eiendom i Spania utløses det 7 % avgift av kjøpesummen (mva. for nye boliger og overføringsavgift i annenhåndsmarkedet). Ved kjøp av eiendom direkte fra utbygger må man i tillegg betale stempelavgift på 1 % av kjøpesummen. I denne sammenheng har det ingen betydning om man kjøper personlig eller gjennom et selskap.

Tidligere ble det i større utstrekning kjøpt fast eiendom gjennom et spansk aksjeselskap. Dagens kjøpere av fast eiendom kan dermed bli tilbudt å kjøpe aksjene i et selskap i stedet for at eiendommen selges ut av selskapet. Spørsmålet blir da hvorvidt kjøp av aksjer i aksjeselskapet (SL eller AS) som eier fast eiendom utløser overføringsavgift på 7 %. Det direkte eierskapet til den faste eiendom forblir i disse tilfeller uendret, da selskapet fremdeles vil være eier av eiendommen. Spansk lov synes dog å åpne for gjennomskjæring og overføringsavgift ilegges i tilfeller der selskapets vesentligste aktiva består av fast eiendom.

Dersom eiendommen skal eies av et spansk aksjeselskap (SL) må man være oppmerksom på at etableringskostnader ligger på mellom 1500 – 2000 € og administrasjonskostnader årlig vil beløpe seg til ca.1500 €.

I alle tilfeller skal det også betales notar- og tinglysningsavgift, vanligvis rundt 1500 €.

3. EIERPERIODEN

a)      Personlig eie

Formuesskatten i Spania ble avskaffet ved lov 4/2008 av 23. desember 2008. Lovendringen gjelder både residenter og ikke residenter i Spania. Det er imidlertid viktig å være klar over at lovendringen ikke har innvirkning på den kommunale eiendomsskatten (IBI – impuesto sobre bienes inmuebles). Denne skal fortsatt betales årlig til den enkelte kommune hvor eiendommen er beliggende.

Når det gjelder inntektsskatt må det skilles mellom residenter og ikke residenter:

Ikke residenter i Spania betaler 24 % skatt av faktiske leieinntekter. Dersom man ikke har inntekter av den faste eiendom skal det betales fordelsbeskatning av boligen. Beregningsgrunnlaget er 2 % av ligningsverdien og av dette beløpet ilegges det en flat beskatning på 24 %.

For residenter i Spania er inntektsbeskatningen progressiv og prosentsatsen avhenger således av størrelsen på de samlede inntekter det aktuelle år. Residenter skal betale fordelsbeskatning dersom boligen er den sekundære og har en urban beliggenhet.

b) Spansk selskap (SL)

Som hovedregel skal selskaper som selger fast eiendom betale 25 % av gevinst opp til 120.202, 41 € beregnet ut i fra selskapets samlede nettogevinst det året eiendommen selges (selskapets inntekter minus utgifter det aktuelle år). Av den delen av gevinsten som overstiger 120.202, 41 € er gevinstbeskatningen 30 %.

b)      Norsk AS

Spansk lov stipulerer at utenlandske selskaper skal betale 25 % skatt av faktiske inntekter som er oppebåret på spansk territorium.

Videre fastsetter spansk lovgivning at utenlandske selskaper er pliktig å betale en spesialskatt på 3 % av eiendommens ligningsverdi. Det gjøres imidlertid unntak fra denne skatten for land Spania har inngått skatteavtale med under visse forutsetninger.

4. SALG

a)      Personlig eierskap

Gevinstbeskatningen for ikke residenter, fysiske personer var inntil 1. januar 2007 på hele 35 %. Skattereformen i Spania av nevnte dato medførte imidlertid en reduksjon i prosentsatsen til 18 %. Ikke-residenter beskattes nå på lik linje med residenter når det gjelder gevinstbeskatning.

b)      Spansk aksjeselskap

Som hovedregel skal selskaper som selger fast eiendom betale 25 % av de første 120.202, 41 € (forutsatt at selskapet har en lavere omsetning enn 8 mill) beregnet ut i fra selskapets samlede nettogevinst det året eiendommen selges. Av den delen av gevinsten som overstiger 120.202, 41 € er gevinstbeskatningen 30 %.

c)      Norsk AS

Gevinstbeskatningen for utenlandske selskaper er 18 %, forutsatt at selskapet ikke er fast etablert i Spania f.eks. ved opprettelse av filial. Dersom selskapet er fast etablert i Spania blir prosentsatsen 25 %.

5. ARV

a)      Personlig eierskap

Spansk lovgivning fastsetter at arveavgift skal betales i Spania for all formue som befinner seg på spansk territorium, uavhengig av om avdøde var bosatt i Spania eller et annet land. For å unngå forsinkelsesrenter må skiftet gjennomføres innen 6 måneder etter dødsfallet.

b)      Spansk SL

Dersom eiendommen eies av et spansk SL arves aksjene i det spanske selskap. Det skjer således intet eierskifte mht. eiendommen, den eies fortsatt av det spanske selskap. Imidlertid blir avdødes aksjepost i utgangspunktet gjenstand for arveavgift, men avgiftsplikt avhenger av at dødsfallet rapporteres til spanske myndigheter.

c)      Norsk AS

Tilsvarende som under pkt. 5 b) vil det norske selskapet fortsatt stå som eier i det spanske eiendomsregisteret. I.o.m. at selskapet er norsk vil arveskiftet videre skje i Norge. Spansk lov fastsetter imidlertid at det skal betales arveavgift også i tilfeller der avdøde indirekte hadde formue i Spania. Innkreving av arveavgift forutsetter dog at arvingene melder arvefallet til spanske myndigheter.

KONKLUSJON: Skattereformen har medført at det normalt ikke lenger svarer seg å eie en eiendom i et selskap, spesielt ikke i et spansk selskap pga. høyere gevinstbeskatning ved evt. salg og årlige administrasjonsutgifter. Dersom man planlegger å leie ut i stort omfang kan det imidlertid være en fordel å la et selskap stå som eier da man kan foreta avskrivninger på selskapets hånd. Videre kan det være praktisk å la selskapsadministrator i aksjeselskapet forestå driften dersom det spanske selskap eier flere eiendommer som leies ut.  

Vi gjør imidlertid oppmerksom på at fremstillingen baserer seg på generelle betraktninger og at spørsmålet om eierform vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Videre er det viktig å ta stilling til eierform tidlig i kjøpsprosessen. Dersom eier er to ulike rettssubjekter i hhv. kjøpekontrakt og skjøte vil dette i utgangspunktet bli ansett som en overdragelse av eiendomsrett med de avgiftskonsekvenser dette medfører.

Avsluttende bemerkninger: Ved bistand til kjøp av fast eiendom i Spania, sørg for at det faktisk er en jurist/advokat som behandler saken. Å engasjere et advokatkontor innebærer ikke nødvendigvis at det er en av advokatene som tar saken. Ved vårt advokatfirma behandles alle saker av advokater og samtlige av advokatene har bred erfaring innenfor kvalitetssikring av eiendomskjøp, herunder råd mht. valg av eierform. Artikkelforfatter Agnete Dale er både norsk jurist og spansk advokat. Ved spørsmål kontakt Agnete Dale: dale@lawfirminspain.com / + 34 607 659 906

ALTERNATIVE ERVERVSMÅTER AV EIENDOMSRETT

Det høye skatte- og avgiftsnivået i Spania medfører at mange vurderer alternative overføringsmåter av eiendomsrett enn tradisjonelt kjøp og arv. Hvorvidt dette er hensiktsmessig avhenger til en viss grad av individuelle faktorer. Spørsmålene har imidlertid stor aktualitet og vi har derfor på generelt grunnlag utarbeidet en oversikt og vurdering av de forskjellige ervervsmåtene.

1. ALTERNATIV TIL VANLIG KJØP

1.1. OPPHEVING AV SAMEIE – I tilfeller der to eller flere eier en eiendom i fellesskap og en av disse vil ut av sameiet vil det skatte/avgiftsmessig sett være mer gunstig å oppheve sameiet fremfor å gjennomføre et kjøp/salg av eierandelen. I sistnevnte tilfelle utløses 7 % overføringsavgift for kjøper, mens selger må betale gevinstbeskatning på 18 %. Dersom sameiet i stedet oppheves betales det stempelavgift på 1 % i stedet for overføringsavgift på 7 %. Beregningsgrunnlaget er riktignok hele eiendommens verdi, ikke kun andelen den ene eieren blir utløst fra. Likefullt er det økonomisk fordelaktig å foreta transaksjonen på sistnevnte vis. Vedkommende som blir utløst av sameiet må betale gevinstbeskatning av differansen mellom verdien ved ervervet og verdien som legges til grunn ved oppløsningen av sameiet.

Et eksempel kan illustrere forskjellen: To brødre arver en eiendom av foreldrene til en verdi av 300.000 €. Fem år senere ønsker en av brødrene å bli løst ut av eierskapet. Verdien som legges til grunn er 400.000 €. Dersom transaksjonen gjennomføres som et vanlig kjøp/salg vil kjøper måtte betale 7 % overføringsavgift av brorens andel, altså 14.000 €. Gjennomføres transaksjonen derimot ved å oppheve sameiet vil vedkommende i stedet bli belastet 1 % stempelavgift av hele eiendommens verdi, dvs. 4000 €. Gevinstbeskatningen for den av brødrene som vil ut av eierskapet blir den samme i begge tilfeller.

Både i tilfeller der overføringen skjer ved vanlig kjøp, og ved oppheving av sameie må det foretas en betaling mellom partene. I den forbindelse oppstår ofte spørsmålet: Hva er den laveste lovlige verdien som kan legges til grunn? Iht. spansk lov skal markedsverdien legges til grunn, og markedsverdien kan ikke settes lavere enn den høyeste av følgende verdier: skjøteverdien da eiendommen ble ervervet eller den såkalte skatteverdi av eiendommen (ligningsverdien multiplisert med en koeffisient avhengig av eiendommens beliggenhet). At verdien settes så lavt som mulig har videre den fordel at stempelavgiften og gevinstbeskatningen blir lavere. Ofte synes partene det er mest praktisk at betalingen foretas i Norge og etter spanske regler er det fullt mulig å foreta betalingen i et annet land. Betalingen må imidlertid dokumenteres iht. de krav som følger av spansk rett.

1.2  KJØP AV LEILIGHET VIA BANK (”REPOSSESSION”)- Pga. de mange misligholdte banklån den senere tid har mange banker sett seg nødt til å beslaglegge eiendommer for å få dekket sine fordringer. Eiendommene formidles enten direkte via bankens nettside, eller på en felles nettside for flere banker. Prisen er ofte kraftig redusert, også i forhold til det generelle prisnivået i dagens marked, og det er således mulig å foreta gode investeringer. I tilknytning til avhendelsen av eiendommene tilbyr gjerne bankene lån til spesielt gunstige vilkår for å gjøre et kjøp enda mer attraktivt og dermed fremme et raskere salg.

2. ALTERNATIV TIL TRADISJONELT ARVESKIFTE

2.1. AVSLAG PÅ ARV TIL FORDEL FOR BARN– Arveskifter i Spania følger normalt norsk arvelov og iht. arvelovens § 74 er det adgang til å gi avslag på falt arv. Avslaget kan gjelde hele arven eller en del av den. Virkningen av at det gis avslag på arv er at arven skal gå som om arvingen var død før arven falt. Arven går dermed direkte til livsarvingene til vedkommende som gir avslag på arven (eller særskilt medarving dersom man ikke har livsarvinger). Arvingen som gir avslag blir dermed fritatt for arveavgift i.o.m. at vedkommende de facto ikke arver, og dennes livsarvinger blir i stedet ansvarlig for betaling av arveavgiften. En slik løsning kan være fordelaktig av følgende årsak: Ektefelle og livsarvinger gis et standardfradrag på ca. 16.000 €. Jo flere livsarvinger, desto større blir det totale fradraget i arvemassen som igjen vil medføre lavere arveavgift. I tillegg til standardfradraget gis et fradrag på 3.990, 72 € for hvert år arvingen er yngre enn 21 år. Maksimumsfradraget pr. arving er ca. 48.000 €. Dersom arvingen har flere mindreårige barn kan arvegrunnlaget således reduseres betraktelig ved å gi avslag på arv til fordel for barna. Dersom barna er under 18 år er det imidlertid viktig å være klar over at man må ha Overformynderiets samtykke dersom eiendommen senere skal selges.

2.2    AVSTÅELSE AV ARV I SPANIA – Dersom det ikke foreligger testamente som har forhåndsbestemt fordelingen skal skiftet foretas på bakgrunn av dødsfallserklæringens/skifteattesten hvor avdødes arvinger vil fremgå. Det kan tenkes at noen av arvingene er interessert i å arve eiendommen i Spania, mens andre arvinger f.eks. er mer interessert i eiendeler som befinner seg i Norge. I et slikt tilfelle kan de arvingene som ønsker arven i Norge utstede en erklæring hvor de bekrefter at deres pliktdelsarv er ivaretatt ved eiendeler i Norge. På denne måten kan arvingene fordele arven seg i mellom innenfor de rammer loven setter mht. pliktdelsarv. Man unngår en situasjon der alle arvingene først arver eiendelene i Spania og deretter må foreta en oppheving av sameie eller et kjøp/salg for å oppnå et ønskelig resultat for alle parter. Videre unngår man at arven går videre til livsarving/ektefelle til den som ikke ønsker arv i Spania slik situasjonen er ved avslag på arv, men i stedet går til de øvrige primærarvingene.

2.3.  KJØP AV BOLIG TIL BARN – Dersom barna settes inn som eiere allerede ved ervervet av eiendommen oppnår man den fordelen at det ikke skal betales arveavgift når foreldrene faller fra. Til forskjell fra situasjonen under punkt 2.1. og 2.2. gjelder dette punkt en situasjon forut for foreldrenes død, dvs. at foreldrene aldri eier eiendommen og at det dermed ikke engang blir gjennomført et arveskifte.

En slik løsning kan imidlertid ha visse ulemper. F.eks. er det viktig å være klar over at det er nødvendig med overformynderiets samtykke dersom barnet er under 18 år og eiendommen senere skal selges. En annen ulempe kan være at du selv er/blir resident i Spania, men ikke barna, og du dermed kan gå glipp av skattefordeler for residenter i Spania.

I utgangspunktet vil det faktum å sette barna i skjøtet være en gave fra foreldre til barn og det påløper gaveavgift. Gaveavgiften i Spania er like høy som arveavgiften og standardfradraget man får ved arv på ca. 16.000 € gis ikke ved gavetransaksjoner. Dersom både du og barna er bosatt i Norge kan det imidlertid gis en gave i Norge tilsvarende beløpet man skal kjøpe eiendom for. På denne måten betales arveavgiften i Norge i stedet for i Spania. Et annet alternativ for å avhjelpe en slik situasjon er å opprette en låneavtale mellom foreldre og barn slik at transaksjonen blir betraktet som et låneforhold og ikke en gave.

2.4.     FORSKUDD PÅ ARV – Forskudd på arv blir i Spania betraktet som en gave. Se pkt. 2.3.

MANGLER VED EIENDOMSKJØP I SPANIA

Spansk rett gir kjøper visse rettigheter i form av reklamasjon mot selger ved mangler på eiendommen. Disse tar utgangspunkt i situasjonen etter overtakelse av eiendomsretten. Kjøper kan imidlertid også ta enkelte forholdsregler før kjøpekontrakt inngås, og på den måten minske risikoen for å måtte fremme et mangelkrav mot selger etter overtakelse. Vi vil i denne fremstillingen først ta for oss kvalitetssikringen før den formelle overtakelsen, mens vi vil se på kjøpers rettigheter dersom manglene viser seg etter skjøteinngåelse under pkt. 2).

1)         Tiltak før overtakelse.-

1.1)      Kjøp i annenhåndsmarkedet.-

Inspeksjonen kjøper personlig foretar seg på visningen gir et visst inntrykk av boligens stand, i alle fall åpenbare feil og mangler.

Imidlertid anbefales det å foreta en teknisk inspeksjon av eiendommen for å unngå overraskelser i form av skjulte feil og mangler, for eksempel problemer med rør, sluk etc. Denne type mangler er gjerne også de som skaper mest praktiske problemer og er mest kostnadskrevende å utbedre.

En teknisk inspeksjon utføres av tekniske arkitekter og koster rundt 500-1000 € avhengig av eiendommens verdi. Det skrives en relativt omfattende rapport om boligens tilstand hvor også evt. skjulte mangler påpekes så langt disse lar seg avdekke under inspeksjonen.

Det er viktig at den tekniske inspeksjonen utføres før det undertegnes kjøpekontrakt (det er likevel ikke uvanlig å betale inn et depositum på 3000 € for å ta eiendommen av markedet). Eventuelle mangler kan gi grunnlag for en prisreduksjon, evt. at mangelen viser seg å være av slik art/omfang at man velger å ikke kjøpe likevel. En eiendom i annenhåndsmarkedet kan dog ikke forventes å være i perfekt stand, vanlig slit og elde sett i forhold til boligens alder må forventes og bør godtas uten prisreduksjon.

1.2)      Særlig om mangler ved overtakelse av leilighet i nybygg.-

Kjøper kan bli stilt overfor en situasjon der ferdigstillelseslisens er innvilget, men der leiligheten som skal kjøpes likevel har mangler. Eks. fukt, sprukne fliser, slett malingsarbeid etc. Utbygger vil kreve at skjøtet undertegnes og restbetaling erlegges i.o.m. at ferdigstillelseslisensen er innvilget og bygget dermed juridisk sett er ferdigstilt. Selger vil videre vise til en mangelliste som kjøper kan fylle ut ved evt. mangler og innlevere til utbygger som vil utbedre manglene etter overtakelse. Mange kjøpere reagerer på dette og sammenligner naturlig nok situasjonen med norske forhold der man kan forvente plettfrie leiligheter ved overtakelse. Har kjøper plikt til å overta eller kan det først kreves at manglene utbedres?

I denne forbindelse gjør vi oppmerksom på at selger har plikt til å utbedre alle mangler, enten før eller etter overtakelse. Spørsmålet her er om kjøper kan kreve at skjøteundertegningen utsettes til manglene er utbedret. Iht. spansk rett er selger forpliktet til å levere innenfor den tidsrammen kontrakten oppstiller, samt å overlevere eiendommen slik den er beskrevet og vist på plantegninger/spesifikasjonslisten vedlagt kontrakten. Imidlertid blir dette i praksis ikke tolket så strengt at leiligheten må være plettfri ved overtakelsen. Hvor grensen skal trekkes mellom akseptable mangler og mangler kjøper kan kreve utbedret før skjøteundertegning er et skjønnsspørsmål, men enkelte generelle slutninger kan utledes av rettspraksis:

a)      Mangler som påvirker beboeligheten kan kjøper kreve utbedret før skjøteundertegning

b)      Kjøper kan kreve at utbygger utbedrer mangler som representerer et avvik i forhold til materialbruk og annet som fremgår av spesifikasjonslisten. For eksempel at gulvet er av en annen type marmor enn avtalt.

2)         Mangelreklamasjon etter overtakelse.-

2.1)            Leiligheter i nybygg.-

Kjøper har 10 års garanti ved materielle skader som er forårsaket av mangler som har sin årsak i, eller påvirker, grunnmuren, bærebjelker/søyler eller andre strukturelle elementer, og som direkte setter byggets stabilitet i fare.

Videre har kjøper en 3 års garanti ved mangler som påvirker beboeligheten

Spansk lov gir kjøper en 1 års garanti ved materielle skader som skyldes utførelsen av byggearbeidet, og som har innvirkning på ferdigstillelsen av bygget.

Frist for fremsettelse av mangelkravet (reklamasjonsfristen) er 2 år fra mangelen oppstod.

Utbygger kan i visse tilfeller også ha et kontraktsrettlig ansvar på 15 år ifht. mangler.

2.2)      Eiendommer i annenhåndsmarkedet.-

Selger har ansvar for skjulte mangler som gjør eiendommen uegnet til den tiltenkte bruk eller forringer bruken av boligen. Fristen for å fremme reklamasjonskrav er 6 måneder og fristen løper fra undertegning av skjøtet. Kjøper har ingen reklamasjonsrett mot selger ved synlige mangler og mangler kjøper hadde kjennskap til før skjøteundertegning. Det samme gjelder dersom kjøper pga. sitt yrke derfor burde ha oppdaget mangelen (eks. takstmann)

Dersom eiendommen ble oppført for mindre enn 10 år siden overtar kjøper den tidligere eiers rettigheter mot utbygger. Eks: Dersom eiendommen kjøpes i annenhåndsmarkedet to år etter oppføring vil 3 års garantien og 10 års garantien fortsatt være intakt for den nye eieren.

Avsluttende bemerkninger: Det er viktig å foreta en grundig kvalitetssikring av eiendommen du ønsker å kjøpe og å kontakte advokat tidlig i prosessen. I denne artikkelen har vi kun sett på mangelsproblematikken, men det er vel så viktig å undersøke de juridiske aspekter ved kjøpet forut for undertegning av kjøpekontrakt: Er eiendommen fri for heftelser (lån, servitutter, beslag), har bygget de nødvendige lisenser, er alle avgifter og skatter betalt for de foregående år etc.? Videre er det svært viktig å få utstedt en bankgaranti av utbygger ved kjøp i nybygg. Ved å ta de nødvendige forholdsregler kan man i stor grad sikre seg mot overraskelser etter overtakelse av eiendommen, og i verste fall mot et økonomisk tap.

 

KJØP AV LEILIGHET UNDER OPPFØRING I SPANIA

Ved kjøp av leilighet under oppføring er det enkelte faktorer man må være særlig oppmerksom på i forhold til den kvalitetssikring man foretar ved kjøp av eiendom i annenhåndsmarkedet. Først og fremst fordi kjøpekontrakt oftest blir inngått før leilighetene er oppført, og kjøper i den lange byggeperioden er sårbar for dramatiske endringer i utbyggers økonomi og dermed fremdriften i byggingen. Finanskrisen har medført at enkelte personlig har fått erfare dette, men det finnes forholdsregler man kan ta for å minske risikoen. Første bud er uansett å kontakte advokat tidlig i prosessen slik at dine interesser blir ivaretatt optimalt fra A til Å.

Vi vil i det følgende se på enkelte faktorer man må være særlig oppmerksom på:

Kjøpekontrakten

Kontraktsforslagene fra utbyggere av nye prosjekter er ofte ubalanserte i favør av utbygger, spesielt klausulene som omhandler partenes forpliktelser og rettigheter i tilfelle mislighold. Da eiendomsmarkedet var på topp hadde utbygger en sterk posisjon i forhold til å presse igjennom kontrakter som ikke var balanserte mellom kjøper og utbygger. Dersom man ikke godtok utbyggers klausuler kunne utbygger alltids finne en annen kjøper som ville godta vilkårene. I dagens marked befinner selger seg i en helt annen situasjon og det er lettere å få endret kontraktene slik at man i alle fall oppnår en rettferdig og balansert kontrakt. Kontrakten skal være vedlagt plantegninger og en spesifikasjonsliste over hva leiligheten skal være utstyrt med og hvilke materialer som skal brukes.

Bankgaranti

Videre er det særdeles viktig at det blir utstedt bankgaranti på innbetalte beløp i byggeperioden. Selger har en lovpålagt plikt til å utstede bankgaranti i byggeperioden, men dette blir ikke automatisk gjort. Det er derfor av stor betydning at utbygger overleverer bankgarantiene ved kontraktsinngåelse. Man bør i forkant ha studerte bankgarantiene for å undersøke at de inneholder korrekt informasjon mht. beløp, adressat for bankgarantiene etc. I tilfeller der garantisten for innbetalte beløp er et forsikringsselskap er det viktig å sjekke at det aktuelle forsikringsselskapet har autorisasjon til å utstede bankgarantier.

Videre bør man undersøke hvor lenge bankgarantien har gyldighet. Spansk lov fastsetter at bankgarantien skal sikre innbetalte beløp i byggeperioden og bankgarantien skal derfor minimum ha gyldighet til bygget er ferdig oppført. Dersom selger misligholder fastsetter loven at innbetalte beløp + renter skal tilbakebetales til kjøper.

Tinglysningsattest

Det bør alltid tas ut en tinglysningsattest før undertegning av kontrakt. Dersom det er foretatt en horisontal inndeling av leilighetene kan det tas ut en tinglysningsattest på leiligheten du skal kjøpe som vil vise evt. heftelser på denne. Dersom man ikke er kommet så langt i byggingen at det er foretatt en inndeling av komplekset i separate leiligheter bør man ta ut en tinglysningsattest på hele bygget (basert på registreringsdata på ”gårdsnummeret”). Sistnevnte attest kan gi en indikasjon på hvorvidt utbygger har økonomiske problemer. Dersom det er tatt beslag til fordel for leverandør, underleverandør e.l. vil dette fremgå av Eiendomsregisteret.

For å undersøke utbyggers økonomiske situasjon er det også mulig å ta ut en attest fra det spanske handelsregister (Registro Mercantil). Attesten er imidlertid basert på selskapets årsregnskap og utbyggers økonomi kan ha endret seg radikalt fra ett år til et annet. Attesten kan derfor gi et totalt feilaktig bilde av utbyggers økonomi og bør derfor ikke tillegges særlig betydning.

Eierform

Kjøper bør ta en endelig avgjørelse ifht. eierform før kjøpekontrakten undertegnes, dvs. om man ønsker at eiendommen eies personlig (dersom mer enn én bør alle fremgå av kontrakten), av et norsk AS eller et spansk SL (aksjeselskap). Etter at kjøpekontrakten er undertegnet kan dette ikke endres uten at det medfører store avgiftskonsekvenser. Endringen av eierformen vil i slike tilfeller bli ansett som en overdragelse fra personen (e) (fysisk eller juridisk) i kjøpekontrakten til eier iht. skjøtet. I flg. spansk lov medfører overdragelsen både mva. og overføringsavgift, i begge tilfeller på 7 %.

Man bør også være oppmerksom på at dersom kjøpekontrakten inngås i ett navn, mens lånet søkes og innvilges til en annen person, vil dette bli ansett som en gave fra låntaker til kjøper iht. spansk lov (med mindre det er tale om to ektefeller med felleseie). Gaveavgiften er like høy som arveavgiften i Spania, og man får ikke standardfradraget som man får ved arv.

Lisenser

Din advokat bør bes forelagt en kopi av byggelisensen før det undertegnes kjøpekontrakt. Dersom byggelisens ennå ikke er utstedt bør man avvente undertegning av kjøpekontrakt.

Mange har sikkert fått med seg at spanske kommuneansatte undertiden har utstedt byggelisenser uten at lovens krav har vært oppfylt og at det eksisterer enkelte ulovlig oppførte bygg. For å foreta en forsvarlig kvalitetssikring av nybygg var det tidligere tilstrekkelig at man fikk forelagt en kopi av byggelisensen, men etter vår oppfatning har det de siste 2-3 årene vært absolutt påkrevd å gå byggelisensen nærmere i sømmene. Ved å oppsøke kommunen der lisensen er utstedt kan man ta rede på hvorvidt lisensen revurderes eller bestrides. Det er imidlertid i ytterst få tilfeller at lisensen er ulovlig, og de byggeprosjektene som viste seg å være ulovlige da korrupsjonssakene ble avslørt skal nå alle være kjent og registrert som ulovlige i kommunen. Det anbefales likevel å fortsatt ta sine forholdsregler ifht. byggelisensen.

Mangler ved leiligheten

1. Etter ferdigstillelseslisens er innvilget, men før overtakelse

Kjøper kan bli stilt overfor en situasjon der ferdigstillelseslisens er innvilget, men der leiligheten som skal kjøpes likevel har mangler. Eks. fukt, sprukne fliser, slett malingsarbeid etc. Utbygger vil kreve at skjøtet undertegnes og restbetaling erlegges i.o.m. at ferdigstillelseslisensen er innvilget og bygget dermed juridisk sett er ferdigstilt. Selger vil videre vise til en mangelsliste som kjøper kan fylle ut ved evt. mangler og innlevere til utbygger som vil utbedre manglene etter overtakelse. Mange kjøpere reagerer på dette og sammenligner naturlig nok situasjonen med norske forhold der man kan forvente plettfrie leiligheter ved overtakelse. Har kjøper plikt til å overta eller kan det først kreves at manglene utbedres?

I denne forbindelse gjør vi oppmerksom på at selger har plikt til å utbedre alle mangler, enten før eller etter overtakelse. Spørsmålet her er om kjøper kan kreve at skjøteundertegningen utsettes til manglene er utbedret. Iht. spansk rett er selger forpliktet til å levere innenfor den tidsrammen kontrakten oppstiller, samt å overlevere eiendommen slik den er beskrevet og vist på plantegninger/spesifikasjonslisten vedlagt kontrakten. Imidlertid blir dette i praksis ikke tolket så strengt at leiligheten må være plettfri ved overtakelsen. Hvor grensen skal trekkes mellom akseptable mangler og mangler kjøper kan kreve utbedret før skjøteundertegning er et skjønnsspørsmål, men enkelte generelle slutninger kan utledes av rettspraksis:

a)      Mangler som påvirker beboeligheten kan kjøper kreve utbedret før skjøteundertegning

b)      Kjøper kan kreve at utbygger utbedrer mangler som representerer et avvik i forhold til materialbruk og annet som fremgår av spesifikasjonslisten. For eksempel at gulvet er av en annen type marmor enn avtalt.

2. Kjøpers rettsstiling ifht. mangler ved overtakelse

Kjøper har 10 års garanti ved mangler som har sin årsak i, eller påvirker, grunnmuren, bærebjelker/søyler eller andre strukturelle elementer, og som direkte setter byggets stabilitet i fare.

Videre har kjøper en 3 års garanti ved mangler som påvirker beboeligheten.

Spansk lov gir kjøper en 1 års garanti ved materielle skader som skyldes utførelsen av byggearbeidet, og som har innvirkning på ferdigstillelsen av bygget.

Frist for fremsettelse av mangelskravet (reklamasjonsfristen) er 2 år fra mangelen oppstod.

Utbygger kan i visse tilfeller også ha et kontraktsrettlig ansvar på 15 år mht. mangler.

Heving av eiendomskjøp i Spania ved forsinkelse

I den senere tid har vi mottatt en strøm av henvendelser fra kjøpere som har foretatt en delbetaling i forbindelse med kjøp av leilighet i et nybygg, og der overlevering forsinkes pga. forhold på utbyggers side. Forsinkelsen kan ha ulike årsaker, men skyldes som regel at fallet i eiendomsmarkedet har medført store økonomiske problemer for utbygger som igjen preger fremdriften i byggeprosjektet.

Før man evt. sender en stevning til retten er det viktig at utbygger kontaktes i en skriftlig, formell henvendelse (burofax eller sertifisert brev). I denne henvendelsen må det bes om en begrunnelse for forsinkelsen og påpekes at man ønsker en snarlig løsning. Dersom forsinkelsen vedvarer bør utbygger gis muligheten til å tilbakebetale pengene frivillig på oppfordring fra kjøper. En løsning utenfor rettsvesenet er enklere og mer kostnadseffektivt for alle parter, men utbygger vil i de aller fleste tilfeller ønske rettens vurdering av om det foreligger en forsinkelse i rettslig forstand og dermed plikt til tilbakebetaling.

Dersom utbygger ikke frivillig tilbakebetaler innbetalte beløp, er en rettsprosess eneste mulighet til å få returnert pengene?

Utbygger er iht. lov forpliktet til å utstede en bankgaranti for innbetalte beløp i byggeperioden, (dette blir imidlertid ikke automatisk gjort og det er derfor viktig at bankgarantien foreligger når kontrakten skal undertegnes). Dersom bygget ikke er ferdig oppført innen tidspunktet som kontrakten fastsetter og bankgarantien fremdeles er gyldig, kan garantien strengt tatt utøves og pengene kreves tilbakebetalt fra garantisten. Dersom det ikke foreligger bankgaranti eller dersom garantisten av en eller annen grunn ikke utbetaler beløpet vil neste skritt være saksanlegg mot selger.

Når er overlevering forsinket i rettslig forstand?

I kjøpekontrakten vil man finne en klausul som fastsetter tidspunkt for overtakelse, for eksempel at selger forplikter seg til å overlevere leilighetene innen en frist på maks. 1 måned fra utstedelse av ferdigstillelseslisens. Videre skal det være inntatt en forventet dato for overtakelse i kontrakten.

Spansk rettspraksis setter som forutsetning at det må foreligge en vesentlig forsinkelse som ikke er unnskyldelig/frigjørende. Det kan vanskelig fastsettes en tidsmessig angivelse av når det foreligger forsinkelse da dette avhenger av rettens avgjørelse i hvert enkelt tilfelle, men minimum 5-6 måneder ut i fra foreliggende rettspraksis.

Kontraktene stipulerer ofte årsaker som i følge kontrakten er frigjørende for selger. Blant disse årsakene finner man gjerne såkalt ”force majeur”- årsaker (brann, naturkatastrofer etc.), hendelige uhell, transportstreik, leverandørstreik, etc. Kontraktens stipulering av unnskyldelige årsaker til forsinkelse vil imidlertid ikke nødvendigvis frita utbygger for ansvar. Domstolene kan erklære enkelte klausuler urimelige og dermed ugyldige. Iht. rettspraksis er forsinkelsen kun unnskyldelig dersom den skyldes årsaker som var uforutsigbare og uoverkommelige for utbygger og at årsaken er av en slik karakter at den ikke kan legges utbygger til last. De nevnte årsaker som skyldes ”force majeur” kan åpenbart ikke legges utbygger til last. Derimot vil for eksempel ”byggestans som skyldes defekter i det tekniske prosjektet som må legges prosjektmaker til last” neppe frigjøre selger for ansvar. En slik årsak regnes for å ligge innenfor utbyggers risikosone i.o.m. at utbygger selv har utpekt prosjektmakeren.   

Avhengig av din advokats konklusjoner, vurdert ut i fra tidsaspektet og forsinkelsens årsak, kan du enten gjennomføre kjøpet med en økonomisk kompensasjon, eller heve kontrakten. Den mest hensiktsmessige løsningen av de to alternativer beror på de konkrete omstendigheter i hvert enkelt tilfelle. Skyldes forsinkelsen økonomiske problemer hos utbygger vil det generelt sett anbefales å heve kontrakten. Skyldes forsinkelsen derimot at utbygger må foreta utbedringer før ferdigstillelseslisensen kan utstedes, kan man vurdere å godta en fristforlengelse mot en prisreduksjon. Utbygger befinner seg gjerne i en presset situasjon pga. trusler om heving fra en rekke kjøpere og vil ofte være mer tilbøyelig til å godta en prisreduksjon fremfor at kjøper hever.

Tilbakebetalingspliktens omfang

Dersom det konstateres at utbygger har misligholdt sin kontraktsforpliktelse mht. tidspunkt for overlevering skal det innbetalte beløp + renter tilbakebetales, jfr. lov og rettspraksis. Det er således uten betydning om kontrakten er taus på dette punkt.

Loven åpner videre for at det kan kreves erstatning for påført tap dersom dette kan dokumenteres og har sin årsak i forsinkelsen. For eksempel at man pådrar seg leieutgifter fordi leiligheten ikke kan brukes på det tidspunkt kontrakten fastsetter. I visse tilfeller inneholder kontrakten også en såkalt straffeklausul. Iht. denne klausulen vil selger ved mislighold måtte betale en form for erstatning for lidt tap uten at skaden/utgiftene må dokumenteres, for eksempel 10 % av innbetalte beløp. Sistnevnte klausuler er imidlertid ikke spesielt vanlige.

Dom blir vanligvis avsagt etter 8-14 måneder avhengig av sakens kompleksitet.

Vårt advokatfirma har spisskompetanse i saker mot spanske utbyggere, herunder heving av kjøp pga. forsinkelse, mangler og i saker der utbygger har gått konkurs. For mer informasjon: http://www.lawfirminspain.com

 

Gevinstbeskatning ved salg av bolig i Spania

(i) Innledning.

Fra og med 1.januar 2007 ble gevinstbeskatningen for ikke residenter i Spania satt ned fra 35 % til 18 %. Gevinstbeskatningen er nå dermed lik for residenter og ikke residenter i Spania. Endringen har sin bakgrunn i EU- Parlamentets kritikk mot Spania hvor det ble påpekt at forskjellsbehandlingen mellom residenter og ikke residenter i denne sammenheng var diskriminerende.

Ved beregning av gevinsten oppjusteres inngangsverdien av de faktiske utgifter man hadde i forbindelse med kjøpet, dvs. advokatsalær, notarutgifter, avgift til eiendomsregisteret ved innskriving etc. På tilsvarende vis nedjusteres salgsverdien med de utgifter man hadde i forbindelse med salget.

(ii) Gevinstbeskatning norsk AS

Dersom eiendommen eies av et norsk AS er gevinstbeskatningen tilsvarende som for fysiske personer som ikke er residenter i Spania– 18 %. Forutsetningen er at det norske selskapet ikke er fast etablert i Spania, for eksempel ved opprettelse av en filial av det norske selskap på spansk territorium.

(iii) Gevinstbeskatning spansk SL (aksjeselskap)

Prosentsatsen for spanske aksjeselskap er 25 % av de første 120.202, 41 € av gevinsten, beregnet ut i fra selskapets samlede nettogevinst det året man selger eiendommen (selskapets inntekter minus utgifter det aktuelle år). Av den del av gevinsten som overstiger 120.202, 41 € er gevinstbeskatningen 30 %.

(iv) Unntak fra gevinstbeskatning i Spania

Etter spansk rett eksisterer det følgende unntak fra plikten til å svare gevinstbeskatning:

Residenter i Spania over 65 år er unntatt fra gevinstbeskatning ved salg av sin primære bolig. Iht. spansk rett er det imidlertid et krav at vedkommende må ha brukt boligen som sin primære bolig i minst 3 år. Videre faller gevinstbeskatningen bort for residenter som selger sin primære bolig og reinvesterer kapitalen i en ny primær bolig.

Inntil lovendringen i 2007 var både residenter og ikke residenter unntatt fra gevinstbeskatning dersom boligen ble kjøpt før 1986. Dette ble endret fra og med 1. januar 2007, men i den forstand at man må betale gevinstbeskatning av den gevinsten man har hatt fra 2007 frem til det året man selger. Dersom man for eksempel kjøpte eiendommen i 1984 og selger den i 2009 skal man kun betale gevinstbeskatning av differansen mellom verdien i 2007 og i 2009.

Vårt advokatfirma har omfattende erfaring fra bistand ved salg av eiendom i Spania. For mer informasjon: www.lawfirminspain.com. Ved spørsmål vennligst kontakt norsk jurist/spansk advokat Agnete Dale: dale@lawfirminspain.com / + 34 607 659 906

Leie av bolig i Spania

I dagens eiendomsmarked er det mange som velger å leie ut eiendommen i Spania i stedet for å selge, i påvente av høyere boligpriser. Videre velger gjerne potensielle boligkjøpere å først å leie en eiendom i området/komplekset de ønsker å kjøpe. Reglene som regulerer leie av bolig i Spania skiller seg på flere punkter fra de norske og gir gjennomgående leietaker et vesentlig sterkere vern enn norske regler. Leiekontrakten skal i utgangspunktet gjenspeile det som er avtalt mellom partene og fylles ut av spansk lov der kontrakten er taus. Loven som legges til grunn for leieforhold er den urbane husleieloven av 24. november 1994 (Ley de arrendamientos urbanos), dog eksisterer det visse særlover i enkelte autonome regioner. Selv om partene i utgangspunktet har avtalefrihet eksisterer det imidlertid visse ufravikelige regler i lovgivningen.

1. Leiekontrakten.

Som nevnt innledningsvis har partene i utgangspunktet avtalefrihet mht. leieforholdets vilkår. Kontraktene bør imidlertid alltid inneholde følgende minimumsbestemmelser: (i) Personlige opplysninger om utleier og leietaker (navn, adresse, passnummer/annet id-nummer) (ii) Detaljert beskrivelse av leieobjektet (fremgår av skjøtet på eiendommen) (iii) Leiebeløpet og betalingstidspunkt (iv) Leieforholdets varighet (v) Inventarliste vedlagt

2. Leieforholdets varighet

 Spansk rett sondrer mellom permanente leieforhold og utleie av turistboliger. Sondringen er viktig da utleie av turistboliger gir leietaker et svakere vern enn ved langtidsleie. Hvilket leieforhold det er tale om avhenger av avtaleforholdets realitet, ikke hvilken betegnelse kontrakten bruker. Dersom kontraktens varighet er på mindre enn 5 år, fornyes leieforholdet på årlig basis dersom leietaker ikke sier opp kontrakten. Leieforholdet skal iht. loven sies opp med 30 dagers varsel. Utleier har rett til å motsi seg fornyelse av leieforholdet dersom eiendommen skal brukes som utleiers primære bolig. Kontrakter som ikke inneholder bestemmelser vedr. leieperiode regnes for å ha en varighet på 1 år. Leietaker kan likevel si opp leieforholdet med 3 måneders varsel. Etter at 5 års perioden er utløpt fornyes perioden med maksimum ytterligere 3 år, m.m. en av partene sier opp leieforholdet med minst 1 måneds varsel.

3. Depositum

Iht. loven er det obligatorisk å innbetale et depositum tilsvarende en månedsleie som skal gi utleier en garanti om at boligen vil bli tilbakelevert i samme stand som da leieforholdet startet. Partene står imidlertid fritt til å avtale en garanti utover det obligatoriske depositumbeløp, for eksempel en bankgaranti til dekning av et visst antall månedlige leiebeløp.

4. Leien

Leiebeløpet fastsettes fritt mellom partene. Dersom annet ikke er avtalt skal renten betales månedlig innen de første 7 dager i måneden. Utleier krever normalt en måneds forskuddsbetaling, men loven tillater forskuddsbetalinger på mer enn én måned. Leien kan justeres hvert år iht. konsumprisindeksen.

5. Fordeling av utgifter

Loven stipulerer at eiendomsskatt (IBI) og fellesskapsutgifter (community fee) skal betales av utleier. Partene kan imidlertid avtale at leietaker betaler disse avgiftene. Leietaker er ansvarlig for betaling av strøm, vann og telefon i leieperioden med mindre annet er avtalt.

6. Inventarliste

Partene bør undertegne en detaljert oversikt over utleieobjektets innbo og innboets tilstand. Det er viktig av leietaker undersøker dette nøye da inventaret skal tilbakeleveres i samme tilstand som da leieforholdet ble påbegynt. Leietaker risikerer ellers å miste depositumet.

7. Reparasjoner

Selv om man vedlegger en inventarliste kan det oppstå skader i løpet av leieperioden. Som hovedregel har utleier ansvaret for å foreta nødvendige reparasjoner. Unntak gjelder dersom utleier har forårsaket skaden på leieobjektet. Leietaker må selv utføre mindre reparasjoner som følge av bruken av leieobjektet. Leietaker er videre forpliktet til å utføre reparasjoner dersom det er fare for alvorlig og umiddelbar skade. Reparasjonen kan utføres uten å notifisere utleier, og leietaker kan kreve reparasjonskostnadene tilbakebetalt av utleier. Dersom utleier skal utføre reparasjoner som påvirker helse, hygiene og komfort skal utleier gi leietaker 3 måneders varsel. Leietaker har i slike tilfeller rett til å si opp leiekontrakten innen 1 måned fra varselet ble gitt. Dersom leietaker velger å bli boende kan han gis redusert leie som kompensasjon for ulempen reparasjonen medfører.

8. Forkjøpsrett

Leietaker har forkjøpsrett til boligen dersom utleier ønsker å selge boligen i utleieperioden. Utleier har plikt til å fremme et kjøpstilbud til leietaker som gis en frist på 30 dager til å svare.

9. Heving av leiekontrakten

Utleier kan heve leiekontrakten i følgende tilfeller: (i) Leietaker betaler ikke leie/depositum (ii) Leietaker leier ut boligen til en 3. person uten utleiers samtykke (iii) Leietaker forårsaker skade på eiendommen av fri vilje (iv) Utfører reparasjoner/endringer på eiendommen uten utleiers samtykke

 

Vårt firma har bred erfaring innen leieforhold (kvalitetssikring leiekontrakter, rettsaker etc).  For mer informasjon: www.lawfirminspain.com  Ved spørsmål kontakt Agnete Dale på e-mail: dale@lawfirminspain.com

Kjøp av fast eiendom i Spania

Kjøpsprosessen i Spania skiller seg vesentlig fra kjøpsprosessen i Norge. I denne fremstillingen vil vi gi en generell redegjørelse for omstendigheter man bør være spesielt oppmerksom på ved kjøp av bolig i Spania.

Forberedelser før kjøpet.

Det finnes et enormt utvalg av eiendomsmeglere i Sør-Spania og det kan synes vanskelig å velge blant – for mange – ukjente meglerforetak. Vi kan imidlertid formidle kontakt med norske/skandinaviske meglere slik at kommunikasjonen med din megler kan foregå på norsk. Hvilken megler du bør velge avhenger tildels av hvilket området du er interessert i og i hvilken prisklasse. Noen meglere har boliger i middels til øverste prisklasse som sin nisje, mens hos andre vil flesteparten av boligene befinne seg i en lavere prisklasse. Det er videre etter vårt skjønn viktig å finne en megler som ønsker at du skal gjøre et godt kjøp både prismessig og kvalitetsmessig, og som ikke bare er interessert i å få et nytt salg. Å velge «riktig» megler kan derfor være avgjørende for om du finner den eiendommen du ønsker. 

De færreste utlendinger som kjøper fast eiendom i Spania har kjennskap til landets lover og regler på dette området. Av den grunn anbefaler vi på det sterkeste å søke juridisk bistand ved kjøp av fast eiendom i Spania.

Finansiering.

Før man undertegner kontrakt og foretar første delbetaling er det viktig å være sikker på at du kan betale hele kjøpesummen til den tid kontrakten stipulerer. Dvs. at bindende lånetilsagn bør være gitt før kontrakt inngås. Dette anbefales spesielt i dagens vanskelige lånemarked.

Når man kjøper leilighet i nybygg gis man mulighet til å overta den delen av utbyggers lån som hviler på den enheten du skal kjøpe. Hovedfordelen med å overta utbyggers lån er at man dermed unngår å betale den s.k. stempelavgiften på lånet. Stempelavgiften utgjør 1 % av pantelånets totale ansvar, dvs. beregnet av hovedstol, samt renter og forsinkelsesrenter. Avgiften ligger normalt på minst 2 % av hovedstolen (avhengig av størrelsen på renter, forsinkelsesrenter og løpetid).

Kvalitetssikring og fallgruver.

Kjøpekontrakt. Det er viktig at man har en advokat til å opprette kontrakten, evt. at advokaten din gjennomgår kontrakten fra selger/utbygger. I hovedtrekk bør det minimum fremgå følgende av kontrakten: personlig informasjon kjøper/selger, detaljert beskrivelse av eiendommen, hvordan utgifter/avgifter skal fordeles, når skjøtet skal undertegnes og partenes rettsstilling i tilfelle mislighold. Det hender imidlertid at man går direkte til undertegning av skjøte.

Teknisk inspeksjon. Dersom eiendommen er av en viss alder anbefales det å få en teknisk inspeksjon av eiendommen før man undertegner kjøpekontrakt. En teknisk inspeksjon koster normalt mellom 400-700 €. Det er viktig at inspeksjonen utføres før det undertegnes kjøpekontrakt (det er likevel ikke uvanlig å betale inn et depositum på 3000 € for å ta eiendommen av markedet). Eventuelle mangler kan gi grunnlag for en prisreduksjon, evt. at mangelen viser seg å være av slik art/omfang at man velger å ikke kjøpe likevel. En eiendom i annenhåndsmarkedet kan dog ikke forventes å være i perfekt stand, vanlig slit og elde sett i forhold til boligens alder må forventes og bør godtas uten prisreduksjon. Uansett får man et riktigere bilde av eiendommen man skal kjøpe og unngår overraskelser etter eiendomsovertakelse.

Lisenser. På tilsvarende måte som i Norge blir det utstedt ferdigattest (”licencia de primera ocupación” på spansk) når bygget er oppført iht. byggelisensen. Juridisk sett er bygget først beboelig når ferdigstillelseslisens er utstedt og det er først da strøm og vann kan tilkobles på permanent basis. Undertiden er bygget fortsatt tilkoblet utbyggers strøm- og vanntilførsel i byggeperioden selv om ferdigstillelseslisens ikke er utstedt. Det er således ikke gitt at bygget har ferdigstillelseslisens selv om strøm- og vanntilførsel kan påvises.

Mange har sikkert fått med seg at spanske kommuneansatte undertiden har utstedt byggelisenser uten at lovens krav har vært oppfylt og at det eksisterer enkelte ulovlig oppførte bygg. For å foreta en forsvarlig kvalitetssikring av nybygg var det tidligere tilstrekkelig at man fikk forelagt en kopi av byggelisensen, men etter vår oppfatning har det de siste 2-3 årene vært absolutt påkrevd å gå byggelisensen nærmere i sømmene. Ved å oppsøke kommunen der lisensen er utstedt kan man ta rede på hvorvidt lisensen revurderes eller bestrides. Det er imidlertid i ytterst få tilfeller at lisensen er ulovlig, og de byggeprosjektene som viste seg å være ulovlige da korrupsjonssakene ble avslørt skal nå være kjent og registrert som ulovlige i kommunen. Det anbefales likevel å fortsatt ta sine forholdsregler ifht. byggelisensen.

Heftelser. Ubetalt eiendomsskatt, søppelavgift og sameieavgift er ikke personlige heftelser og hviler derfor på eiendommen uavhengig av hvem som er eier til enhver tid. Dersom det viser seg at selger ikke er à jour med betalingene kan selger enten foreta betalingene innen skjøteundertegning eller kjøpers advokat kan holde tilbake tilsvarende beløp av kjøpesummen og foreta betalingen på selgers vegne.

Selger har plikt til å fremvise siste eiendomsskattkvittering i original ved undertegning av skjøtet, samt et sertifikat fra sameiet som bekrefter at det ikke eksisterer ubetalt sameieavgift i eiertiden.

Allerede før undertegning av kontrakt bør tas ut en tinglysningsattest (Nota Simple) på eiendommen. Av tinglysningsattesten vil det fremgå hvorvidt det eksisterer heftelser eller begrensninger i selgers eierrådighet, for eksempel servitutter eller leieretter (leieretter tinglyses imidlertid ikke nødvendigvis). 3-4 dager før skjøteundertegning vil kjøpers advokat be Notar innhente en ny tinglysningsattest fra registeret hvor eiendommen er registrert. Denne tinglysningsattesten har gyldighet i 10 dager og er mer detaljert enn en Nota Simple.

Bankgaranti. Ved kjøp av leilighet under oppføring er det særdeles viktig at det blir utstedt bankgaranti på innbetalte beløp i byggeperioden. Selger har en lovpålagt plikt til å utstede bankgaranti i byggeperioden. Man bør i forkant av kontraktsundertegningen ha studert bankgarantiene for å undersøke at de inneholder korrekt informasjon mht. beløp, adressat for bankgarantiene etc. I tilfeller der garantisten for innbetalte beløp er et forsikringsselskap er det viktig å sjekke at det aktuelle forsikringsselskapet har autorisasjon til å utstede bankgarantier.

Videre bør man undersøke hvor lenge bankgarantien har gyldighet. Spansk lov fastsetter at bankgarantien skal sikre innbetalte beløp i byggeperioden og bankgarantien skal derfor minimum ha gyldighet til bygget er ferdig oppført. Dersom selger misligholder fastsetter loven at innbetalte beløp + renter skal tilbakebetales til kjøper.

AVSLUTTENDE BEMERKNINGER: Fallgruvene ved kjøp av fast eiendom i Spania er ikke alltid åpenbare. Sørg derfor for at saken din blir behandlet av en advokat ved advokatkontoret du velger å bruke. Ved vårt advokatkontor blir alle saker behandlet av en advokat fra begynnelse av saken til den avsluttes. Ved spørsmål kontakt norsk jurist og spansk advokat Agnete Dale: dale@lawfirminspain.com

Hello world!

Welcome to WordPress.com. This is your first post. Edit or delete it and start blogging!