Archive for august, 2009

ALTERNATIVE ERVERVSMÅTER AV EIENDOMSRETT

august 17, 2009

Det høye skatte- og avgiftsnivået i Spania medfører at mange vurderer alternative overføringsmåter av eiendomsrett enn tradisjonelt kjøp og arv. Hvorvidt dette er hensiktsmessig avhenger til en viss grad av individuelle faktorer. Spørsmålene har imidlertid stor aktualitet og vi har derfor på generelt grunnlag utarbeidet en oversikt og vurdering av de forskjellige ervervsmåtene.

1. ALTERNATIV TIL VANLIG KJØP

1.1. OPPHEVING AV SAMEIE – I tilfeller der to eller flere eier en eiendom i fellesskap og en av disse vil ut av sameiet vil det skatte/avgiftsmessig sett være mer gunstig å oppheve sameiet fremfor å gjennomføre et kjøp/salg av eierandelen. I sistnevnte tilfelle utløses 7 % overføringsavgift for kjøper, mens selger må betale gevinstbeskatning på 18 %. Dersom sameiet i stedet oppheves betales det stempelavgift på 1 % i stedet for overføringsavgift på 7 %. Beregningsgrunnlaget er riktignok hele eiendommens verdi, ikke kun andelen den ene eieren blir utløst fra. Likefullt er det økonomisk fordelaktig å foreta transaksjonen på sistnevnte vis. Vedkommende som blir utløst av sameiet må betale gevinstbeskatning av differansen mellom verdien ved ervervet og verdien som legges til grunn ved oppløsningen av sameiet.

Et eksempel kan illustrere forskjellen: To brødre arver en eiendom av foreldrene til en verdi av 300.000 €. Fem år senere ønsker en av brødrene å bli løst ut av eierskapet. Verdien som legges til grunn er 400.000 €. Dersom transaksjonen gjennomføres som et vanlig kjøp/salg vil kjøper måtte betale 7 % overføringsavgift av brorens andel, altså 14.000 €. Gjennomføres transaksjonen derimot ved å oppheve sameiet vil vedkommende i stedet bli belastet 1 % stempelavgift av hele eiendommens verdi, dvs. 4000 €. Gevinstbeskatningen for den av brødrene som vil ut av eierskapet blir den samme i begge tilfeller.

Både i tilfeller der overføringen skjer ved vanlig kjøp, og ved oppheving av sameie må det foretas en betaling mellom partene. I den forbindelse oppstår ofte spørsmålet: Hva er den laveste lovlige verdien som kan legges til grunn? Iht. spansk lov skal markedsverdien legges til grunn, og markedsverdien kan ikke settes lavere enn den høyeste av følgende verdier: skjøteverdien da eiendommen ble ervervet eller den såkalte skatteverdi av eiendommen (ligningsverdien multiplisert med en koeffisient avhengig av eiendommens beliggenhet). At verdien settes så lavt som mulig har videre den fordel at stempelavgiften og gevinstbeskatningen blir lavere. Ofte synes partene det er mest praktisk at betalingen foretas i Norge og etter spanske regler er det fullt mulig å foreta betalingen i et annet land. Betalingen må imidlertid dokumenteres iht. de krav som følger av spansk rett.

1.2  KJØP AV LEILIGHET VIA BANK (”REPOSSESSION”)- Pga. de mange misligholdte banklån den senere tid har mange banker sett seg nødt til å beslaglegge eiendommer for å få dekket sine fordringer. Eiendommene formidles enten direkte via bankens nettside, eller på en felles nettside for flere banker. Prisen er ofte kraftig redusert, også i forhold til det generelle prisnivået i dagens marked, og det er således mulig å foreta gode investeringer. I tilknytning til avhendelsen av eiendommene tilbyr gjerne bankene lån til spesielt gunstige vilkår for å gjøre et kjøp enda mer attraktivt og dermed fremme et raskere salg.

2. ALTERNATIV TIL TRADISJONELT ARVESKIFTE

2.1. AVSLAG PÅ ARV TIL FORDEL FOR BARN– Arveskifter i Spania følger normalt norsk arvelov og iht. arvelovens § 74 er det adgang til å gi avslag på falt arv. Avslaget kan gjelde hele arven eller en del av den. Virkningen av at det gis avslag på arv er at arven skal gå som om arvingen var død før arven falt. Arven går dermed direkte til livsarvingene til vedkommende som gir avslag på arven (eller særskilt medarving dersom man ikke har livsarvinger). Arvingen som gir avslag blir dermed fritatt for arveavgift i.o.m. at vedkommende de facto ikke arver, og dennes livsarvinger blir i stedet ansvarlig for betaling av arveavgiften. En slik løsning kan være fordelaktig av følgende årsak: Ektefelle og livsarvinger gis et standardfradrag på ca. 16.000 €. Jo flere livsarvinger, desto større blir det totale fradraget i arvemassen som igjen vil medføre lavere arveavgift. I tillegg til standardfradraget gis et fradrag på 3.990, 72 € for hvert år arvingen er yngre enn 21 år. Maksimumsfradraget pr. arving er ca. 48.000 €. Dersom arvingen har flere mindreårige barn kan arvegrunnlaget således reduseres betraktelig ved å gi avslag på arv til fordel for barna. Dersom barna er under 18 år er det imidlertid viktig å være klar over at man må ha Overformynderiets samtykke dersom eiendommen senere skal selges.

2.2    AVSTÅELSE AV ARV I SPANIA – Dersom det ikke foreligger testamente som har forhåndsbestemt fordelingen skal skiftet foretas på bakgrunn av dødsfallserklæringens/skifteattesten hvor avdødes arvinger vil fremgå. Det kan tenkes at noen av arvingene er interessert i å arve eiendommen i Spania, mens andre arvinger f.eks. er mer interessert i eiendeler som befinner seg i Norge. I et slikt tilfelle kan de arvingene som ønsker arven i Norge utstede en erklæring hvor de bekrefter at deres pliktdelsarv er ivaretatt ved eiendeler i Norge. På denne måten kan arvingene fordele arven seg i mellom innenfor de rammer loven setter mht. pliktdelsarv. Man unngår en situasjon der alle arvingene først arver eiendelene i Spania og deretter må foreta en oppheving av sameie eller et kjøp/salg for å oppnå et ønskelig resultat for alle parter. Videre unngår man at arven går videre til livsarving/ektefelle til den som ikke ønsker arv i Spania slik situasjonen er ved avslag på arv, men i stedet går til de øvrige primærarvingene.

2.3.  KJØP AV BOLIG TIL BARN – Dersom barna settes inn som eiere allerede ved ervervet av eiendommen oppnår man den fordelen at det ikke skal betales arveavgift når foreldrene faller fra. Til forskjell fra situasjonen under punkt 2.1. og 2.2. gjelder dette punkt en situasjon forut for foreldrenes død, dvs. at foreldrene aldri eier eiendommen og at det dermed ikke engang blir gjennomført et arveskifte.

En slik løsning kan imidlertid ha visse ulemper. F.eks. er det viktig å være klar over at det er nødvendig med overformynderiets samtykke dersom barnet er under 18 år og eiendommen senere skal selges. En annen ulempe kan være at du selv er/blir resident i Spania, men ikke barna, og du dermed kan gå glipp av skattefordeler for residenter i Spania.

I utgangspunktet vil det faktum å sette barna i skjøtet være en gave fra foreldre til barn og det påløper gaveavgift. Gaveavgiften i Spania er like høy som arveavgiften og standardfradraget man får ved arv på ca. 16.000 € gis ikke ved gavetransaksjoner. Dersom både du og barna er bosatt i Norge kan det imidlertid gis en gave i Norge tilsvarende beløpet man skal kjøpe eiendom for. På denne måten betales arveavgiften i Norge i stedet for i Spania. Et annet alternativ for å avhjelpe en slik situasjon er å opprette en låneavtale mellom foreldre og barn slik at transaksjonen blir betraktet som et låneforhold og ikke en gave.

2.4.     FORSKUDD PÅ ARV – Forskudd på arv blir i Spania betraktet som en gave. Se pkt. 2.3.

Reklamer